İnsanlar en çok şahsi ve ailevi ihtiyaçları sebebiyle emlak edinmek isterler. Ayrıca emlak ülkemizde önemli bir yatırım aracıdır. İnsanları emlak edinmeye iten sebep, esas itibariyle bu iki unsurdur. Bu durum atasözlerimize dahi yansımıştır: “Mal canın yongasıdır.”, “Dünyada mekân, ahirette iman …” gibi.

a)      İhtiyaç sebebiyle emlak edinme,

İhtiyaç nedeniyle emlak edinme halinde insana özgü faktörler daha ön plana çıkmaktadır. İnsanlar şahsi ihtiyaçları olan kendi kullanacakları konutlara değerinden daha çok para verebilirler. Önemli olan insanın alacağı konutu beğenmesidir. İnsan oturacağı konutu alırken her yönüyle incelemeye çalışır.

Yatırım amacıyla konut ediniliyorsa, komşuların kimler olduğunun önemi yoktur. Alıcı konutta bizzat oturacaksa aynı apartmanda, hatta çevrede ne türde, ne iş yapan insanların oturduğu önemlidir.

Alıcı için komşuların ekonomik, sosyal ve kültürel seviyeleri, hatta inançları, örf ve adetleri dahi önemlidir. Örneğin, insan çocuğunu o semtteki okula gönderecekse az çok kendisiyle aynı standartta aynı imkânlara ve aynı kültür düzeyinde bulunan insanların oturduğu yerden ev sahibi olmak ister. Komşuluk ilişkileri son derece önemlidir. Bir atasözümüz bunu çok güzel izah eder: “Ev alma, komşu al.”

Bu nedenle ev alırken kendi durumunuza uygun insanların oturduğu yerlerden ev alınız. Ev alacağınız semt kültürünüze, eğitimize, inançlarınıza en önemlisi de gelirinize uygun olsun. O mahallede, o sitede oturanlar sizden ne zengin ne fakir olsun. Kıt kanaat biriktirdiklerinizle zenginlerin apartmanından bir ev alırsınız almasına da, apartman yönetiminin yapacağı harcamalara alacağı kararlara para yetiştiremezsiniz. Bir tomar parayı ödedikten sonra pişman olmayasınız. “Son pişmanlık fayda etmez.”

Ailenin yaşayacağı ev alınırken aile fertlerinin tümünün fikri alınmalıdır. Özellikle beylerin mutlaka eşlerine danışmaları lazımdır. Eşin kabul etmediği, razı olmayacağı bir ev alınmamalıdır. Zira, “Yuvayı dişi kuş yapar.”

Ev almak bir sanattır. Her ayrıntıyı ölçmek, biçmek hesaplamak gerekir.

b)     Yatırım amacıyla emlak edinme,

Günümüz yatırım araçları arasında en önemlisi gayrimenkuldür. Gayrimenkul sağlam bir yatırım aracıdır. Ancak diğer yatırım araçlarına göre uzun vadede yatırımcısına kâr sağlar. Gayrimenkule yatırım yaparak para kazanmak isteyen bir kimsenin en az beş yılı gözden çıkarması gerekir. Gayrimenkul diğer yatırım araçları gibi günlük değer kazanan bir yatırım aracı değildir, ayrıca hemen paraya çevrilemez, likiditesi azdır. Gayrimenkulü gerçek değeriyle paraya çevirmek için en az bir ay beklemek gerekir. Bu olumsuzluklara karşın gayrimenkul en sağlam ve en çok kazandıran yatırım aracıdır. Doğru gayrimenkule yatırım yapan bir kimse uzun vadede çok para kazanacaktır.

Gayrimenkulden para kazanmanın iki temel şartı vardır:

a)      Doğru yere yatırım yapmak,

b)      Uzun vade beklemeyi göze almak.

            1) Gayrimenkulü Alırken Kar Yapmalısınız.

Ayrıca yatırım yapmak için gayrimenkul alacak bir kimsenin satarken değil de özellikle daha satın alırken kâr yapmaya çalışması gerekir.

Bu nedenle gayrimenkul alma işi, dikkat edilmesi gereken önemli bir iştir.

2) Gayrimenkule yatırımın kârlı bir sektör haline gelmesinin önemli birkaç nedeni vardır:

a)      Gayrimenkule ihtiyaç ve talebin yoğun olması,

b)      Gerek konut ve gerekse arsa üretiminin yeterli olmaması, arsa üretiminin ülkemizdeki nüfus artışına yetecek düzeyde olmaması,

c)      Tapu siciline olan güvenin tam olması,

d)     Tapu sicilinden doğacak zararın devletin sorumluluğu altında olması, doğacak zararı devletin karşılaması.

e)      Konut kredileri ve ipotek suretiyle gayrimenkul alımının bankalarca desteklenmesi,

f)       Gayrimenkul değerleri arasında olağanüstü farklar bulunması, gayrimenkul değerlerinin bir standardının olmaması gibi sebeplerdir.

3) Alıcı ve Satıcı Gayrimenkulün Gerçek Değerini Tam Bilmez. Bu Bazen Avantaj Olabilir

Gayrimenkul değerlerinin bir standardı veya somut bir kriteri yoktur. Genelde satıcı ve alıcı durumunda olan kimseler gayrimenkulün gerçek değerini bilmezler. Bu kimselerin değer konusunda somut bir bilgileri olmaz. Hatta bazı satıcılar kulaktan dolma bilgilere dayanarak gayrimenkullerini satışa çıkarırlar. Pek çoğu gayrimenkulün bulunduğu yere, hatta o şehre dahi gitmeden müşteri bulur veya başkalarınca bulunan müşteriye razı olarak, vekâletname gönderip satış işlemini yaptırır.

Çok özel ihtiyaçlar için satılmak veya alınmak istenen gayrimenkuller gerçek değerinden yüksek veya düşük bir fiyata alınabilir veya satılabilir.

4) Acil ve İhtiyaçtan Satılık Gayrimenkuller

Acil bir ihtiyaç için satılmak istenen gayrimenkul ucuza alınabilir. Bu tür ucuz mallara halk arasında kelepir denir.

Ancak acil ilanına hemen inanmamak gerekir. Piyasada bu ihtimali kullanan satıcılar çoktur. Acil ve ihtiyaçtan olmadığı halde böyle ilan verilerek ucuza satılıyormuş imajı da verilmektedir.

5) Satıcı İseniz Alıcının Ne Sebeple Almak İstediğini, Alıcı İseniz Satıcının Paraya Olan İhtiyacını ve Bu İhtiyacın Süresini Belirleyiniz.

Satıcı iseniz, alıcının niçin almak istediğini buraya ne ölçüde ihtiyacı olduğunu, buranın alternatifi olup olmadığını anlamaya çalışın.

Alıcı iseniz, satıcının neden satmak istediğini, paraya ne kadar ihtiyacı olduğunu, bu ihtiyacı için zamanının ne kadar olduğunu anlamaya çalışın.

İhtiyaçların baskısı ve zamanın darlığı insanları bir an önce karar vermeye zorlar.

6) Gayrimenkul Değerlerindeki Dalgalanma Zamanlarını Doğru Tahmin Etmek Gerekir

Gayrimenkul fiyatlarında zaman zaman dalgalanmalar olur. Gayrimenkul fiyatları bir süre aynı rakamlarda bekler, sonra birden bir sıçrama yapar ve yine bekleme pozisyonu alır. Bu sıçrama zamanlarını doğru tahmin edebilen kazanır. “Fırsat karın habercisidir.”

7) Tüm Yatırımların Nihai Amacı Gayrimenkuldür

Gayrimenkulün hemen paraya çevrilemediğini, bu nedenle el değiştirme yeteneğinin diğer yatırım araçlarına göre yavaş olduğuna yukarıda değinilmiştir. Her bir gayrimenkul önemli bir değerdir. İnsanların diğer yatırımları sonucundaki temel gayeleri bir gayrimenkul sahibi olmaktır.

8) Gayrimenkullere Akıcılık Kazandırılması

Hukukumuzda gayrimenkullere akıcılık kazandıracak düzenlemeler aslında yeterince vardır. Medeni Kanundaki ipotekli borç senedi ve irat senedi bunlardan bazılarıdır. Uygulamaya girse, gayrimenkul menkulleşecek ve temsili senetlerle borsada alınıp satılabilecektir. Yine “mortgage” veya ipotek bankacılığı denen, ipoteğe dayalı konut finansmanı şeklindeki uzun vadeli kredi uygulaması ile gayrimenkul edinimi kolaylaşacaktır.

Mortgage, aslında ipotek demektir. Ülkemizdeki karşılığı “ipoteğe dayalı konut kredisidir”. Bu yöntemle kredi kuruluşları, konut veya işyeri satın alacaklara 20 yıl kadar uzun vadeli kredi verecektir. Krediyi alan kimse bir ev veya işyeri alıp, kira öder gibi uzun vadede borcunu ödeyecektir. Bu süre içinde alınan emlak, krediyi veren kuruluş lehine ipotekli olacaktır.

9) Her Yere Yatırım Yapılabilir

Yatırım olarak gayrimenkul alacaksanız. Gayrimenkulün yerinin, semtinin hatta şehrinin dahi önemi yoktur. Karlı olacaksa her şehre, her bölgeye yatırım yapılabilir. Yatırımda duygusal davranılmaz. Kârlı olacak her yer yatırım yapmak için uygundur. Belli bir bölge dışına çıkmamak bazen hatalı olabilir. Gayrimenkul işinde fırsatçı olmak ve girişimci bir ruha sahip olmak gerekir. Unutmayın sıkı bir araştırma ve sıkı bir çalışmanın sonucu iyi bir kardır. Kimse deha olduğu için kar yapmıyor. Zenginler deha olduğu için zengin değil, planlı düzenli ve çok çalıştığı için zengindir. “Başarının yüzde biri deha, yüzde doksan dokuzu alın teridir.”