18. Madde Uygulaması Nedir ? 18 Uygulaması Ne Demektir ?
18. madde uygulaması başınıza gelmeden pek bir bilgi sahibi olamayacağınız , karşılaştığınızda da genelde anlayana kadar iş işten geçip ‘ burda neler oluyor ? ‘ dedirten bir uygulamadır.
İmar 18. uygulaması , gayrimenkul konusunda kendisini geliştiren kişilerin bilmesi gereken ve belki de İmar Hukuku'nın en önemli konularından biridir.
18 Uygulamasının halk arasında bilinen bazı isimleri : Şuyulandırma , Hamurlaştırma , Parselasyon ...
18 uygulaması nedir ? 18. madde uygulaması ne demektir ? 18. madde uygulaması neleri kapsar ? 18. madde uygulaması ile neler yapılır ? sorularının cevaplarını sizler için anlatmaya çalıştık.
Nedir bu 18 Uygulaması !
Meşhur 18 uygulamasının ismi , 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesinden gelmektedir. Yani bu maddede yazılanlara göre bir uygulama gerçekleşmektedir. Fakat bu maddede yazanları okuduğunuzda ne yapıldığını ya da ne yapılacağını tam olarak anlamayabilirsiniz.
Kısaca anlatıp detaylara geçelim…
18. madde uygulaması ile imar sınırları içerisinde bulunan üzerinde bir yapı olan ya da olmayan arsa / araziler , maliklerinin ( sahiplerinin ) rızası ( muvafakatı ) sorulmaksızın bir uygulamaya dahil ediliyor. Bu uygulamada bulunan ada ve parseller tekrar düzenlenerek imar planında belirlendiği şekilde ayrılıyor ( ifraz ) ya da birleştiriliyor ( tehvid). Geldik en sıkıntılı bölüme , bu uygulama yapılırken arsa / arazi sahiplerinin taşınmazlarına ‘ düzenleme ortaklık payı ‘ ( dop ) adı verilen işlem ile en fazla yüzde 40 olacak şekilde bedelsiz olarak el koyuluyor. Yani arsanızın maksimum yüzde 40a ( kırk ) kadar olan bölümünü bedelsiz olarak devlete veriyorsunuz. En üst limit yüzde 40’dır. Sizin taşınmazınızda yüzde 20 , yüzde 30 da olabilir.
18 Uygulamasının detayları ve bilinmesi gerekenler ..
18 uygulamasının yapılacağı yerlerin imar planı olmadığı ya da uygulama yüzünden imar planları askıda olduğu için yer sahipleri yerlerinden istedikleri gibi faydalanamazlar. Arsanız şehrin güzel bir yerinde olabilir fakat eğer 18 uygulaması görmediyse müteahhite vermek istediğinizde problem yaşarsınız. Böyle yerlerde ‘ satış vaadi sözleşmesi‘ ya da ‘ özel parselasyon alanı ‘ çalışmaları mümkün değildir.
Bu sebepten 18 uygulamasının dezavantajları olduğu düşünülebilir fakat avantajları da yok değildir. 18 uygulaması ile arsa / arazinin rayiç bedeli artar , hele ki taşınmazınız yukarda söylediğim gibi şehrin iyi bir yerindeyse , rayiç bedeli 2-3 katına çıkabilir.
Tabi bu artışın bir karşılığı vardır. Bu da az önce bahsettiğimiz ‘ Düzenleme Ortaklık Payı’ yani DOP tur. Düzenleme ortaklık payı uygulaması ile arsa / arazi yüz ölçümünün en fazla yüzde 40’ına el konulur. El konulma işlemine halk arasında bedelsiz kamulaştırma da denilmektedir. Bu işlem yapılırken el konulan arsa / arazi’nin oranı tartışmaya çok açıktır. Ülkemizde bu konuda yaşanmış sorunlar ve uygulamanın da ‘ istismara ‘ çok açık olması da bu tartışmaları destekler.
18 uygulaması genellikle uzun bir işlemdir. Bu işlem bir kararın alınması ile başlar ve ‘ düzenleme alanı ‘ belirlenir. Belirlenen alan üzerinde harita çalışmaları başlatılır. Düzenleme Ortaklık Payının bir hesabı vardır. Bu hesap cetveli hazırlanır.
DOP çalışmasında ki en önemli husus , o alanda bulunan tüm parsellerin aynı haklara sahip olduğudur. Yani hiçbir parselin diğerinden herhangi bir üstünlüğü bulunamaz. Bu sebeple DOP her parselden eşit oranda alınmalıdır. Fakat bunun bazı istisnai durumları mevcuttur. Mesela , daha önce 16. madde uygulaması ile yola terk gibi işlem gören parselden DOP kesintisi alınmaz. Ya da bazı mahkeme kararları kesintiye engel olabilir.
18 uygulaması alanı içerisinde bulunan bazı ‘ tarihi / özel ‘ yapılar bu uygulamanın başlatılma süresini uzatabilir veya bu uygulamaya dahil edilemeyebilir.
Bu uygulama güzel gibi görünüyor , ne oldu da problem yaşandı ?
Bahsettiğimiz gibi halk arasında bu uygulama ‘ istismara ‘ açık olarak görülmektedir. Konuşulan en büyük örnekleri , 18 uygulaması ile yeşil alana dönüştürülen alanların tekrar imara açılmasıdır. Bu durumda arsanın eski sahibi mağdur olurken , o alanda rant sağlanmış olur. Diğer bir problem de , uygulama sonunda oluşan yeni adada size ait kıymetli ( mesela köşebaşı ) olan parseliniz nisbeten daha kıymetsiz bir yere kaydırılabilir.
18 uygulaması iptali , 18 uygulamasına itiraz !
18 uygulamasında bir hata / problem olduğunu düşünüyorsanız yapmanız gereken ilk iş karşı dava açmaktır. 18 uygulaması hazırlandıktan ve tasdik edildikten sonra bir ( 1 ) ay süreyle ilgili belediyeye asılır. İtiraz hakkı belediye dairesine asıldıktan sonra başlar ve 30 gün sürer. Bu 30 gün içerisinde itiraz edilirse , itirazın uygunluğu incelenir ve encümen / imar idare heyetine sunulur.
18 Uygulama yapma yetkisi , belediyelere ve belediye ve mücavir alan dışında ise valilikçe kullanılır.
Düzenleme Ortaklık Payı ( DOP ) , düzenlemeye alınan yerlerin ihtiyacı olan Milli Eğitim Bakanlığına bağlı ilk ve ortaöğretim kurumları yol , meydan , park , otopark , çocuk bahçesi , yeşil saha , ibadet yeri ve karakol gibi umumi hizmetlerden ve hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarla kullanılamaz.
Bir arazide birden çok DOP alınamaz. Lakin , ileride yani farklı bir zamanda aynı parselde tekrar imar planı düzenlemesi yapılabilir.
İlerde bu konuya tekrar değinerek uygulama ile alakalı yazılar paylaşacağız.
